讯阳文艺网三元桥南银大厦
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透过细微真实 认清现在看见未来
记录封存时光 让回首时有所凭据
睿和研究 / 新办公 / 04期
睿和智库推出的《睿和新时代联合办公声音榜》的5月榜单中，世鳌国际名列第七，有联合办公企业创始人提出质疑，认为世鳌国际是商务中心，不应该算入联合办公之列。
为了搞清楚商务中心和联合办公是什么关系，是不是可以算入联合办公之列，睿和智库调查员特意联系世鳌国际，并探访了世鳌国际南银大厦服务式办公中心（世鳌国际南银中心）。
世鳌国际自称是服务办公提供商，也不认为自己是联合办公企业。世鳌国际在2007年9月20日开了第一家服务办公中心——世鳌国际CBD国际大厦服务办公中心。由于十年租约到期，此项目已经关闭。
现在联合办公企业提供的基础服务，比如灵活租期、拎包入驻、分时租用的公共会议室、行政、人事等基础办公服务，世鳌国际都有提供。从客户角度看，除了网络应用上服务办公不如联合办公之外，两者并无更大不同。
接下来，我们就让事实说话！
项目基本资料
1、名称：世鳌国际南银大厦服务式办公中心
2、地址：北京东三环三元桥东北角南银大厦二层
世鳌国际南银大厦服务式办公中心位于北京东北部地区，北京东三环三元桥东北角，位于燕莎商圈。
从卫星图上看，项目周边高楼林立，三元桥占据了很大面积。
3、开业时间：2012年
4、建筑面积：1960㎡
项目占据南银大厦二层整层，有72间独立办公室共279个工位，2间小型会议室，1间大型会议室，使用面积共1669㎡。
5、建筑历史：
南银大厦共32层，楼高110米，占地1.3公顷，总建筑面积66200平方米，地面大堂楼高三层。大厦由香港著名建筑设计师严讯奇先生设计，造型上方与圆结合，与三元立交桥周边环境呼应。
6、物业获取:
地产中介推荐后，南银大厦业主到世鳌国际参观，双方迅速建立信任关系，较快达成合作。
7、改造过程：
南银大厦二层之前是日本大使馆办理签证的地方，有一些特殊的安全设施设备，拆除较繁琐，改造时间较长（三到四个月，其他门店改造时间在三个月以内）。整个中心空调、消防、装修、办公家具设备等全部重新投入，总投入大概1000万。世鳌国际选择的家具、装修，品质较高，支出相应的也比较大。
8、楼层详情：
世鳌国际南银大厦服务式办公中心平面图，整个二层整体为一个“U”型 。
楼道内的热水供应处，并配有冰箱等设施
楼道拐角处的休息座，可供聊天，休息
9、内部配置：
办公间，配有基本办公用品
大型会议室，可以容纳10人左右
小型会议室，可容纳5人左右
10、装修点评：
商务风的装修风格
楼道场景
相较于其他联合办公来说，世鳌国际的装修风格是传统的商务风，给人感觉较稳重与成熟。
11、管理结构：
共4人，包含保洁（保洁部分不是外包出去的，是世鳌国际自己招聘的人，要求有一定的基本素质，待人热情）
12、费用详情：
平均3500元/工位/月
会议室30元/人/小时
13、入住率：满租（开业不到三个月达到80%入驻率）
14、入驻企业类别：以咨询、金融、外贸、医疗器械、猎头行业为主
外部环境
1、所处地区情况
南银大厦距离亮马桥地铁站900米左右，三元桥地铁站535米左右，紧邻三环路上下班高峰期易堵车。地处北京黄金地段，周边分布有酒店、购物中心及商业大厦，临近使馆区。
2、外部环境点评
南银大厦地处黄金地段，两面被立交桥包围，周边都是高楼大厦，环境并不怡人，只能算是典型的商务办公环境。
3、同业竞争
数据来源：好租数据
凭借良好的服务，世鳌国际也获得了较高的产品溢价，和周边同业项目对比，价格处于高位。
4、和周边竞争对手坪效比对比
数据来源：办法数据
根据办法数据针对三元桥地区写字楼物业的调查分析显示，周边商业写字楼物业价格(以办公总面积由大到小排序)每平米每天的租金水平分别为5.4元、11.2元、12.2元。世鳌国际南银中心的坪效则达到了16.61元的高水准（睿和智库自行测算，非世鳌国际认证数据）。
5、交通配套
附近有三元桥地铁站和亮马桥地铁站，有地铁10号线和机场线。公共汽车站则有三元桥站和三元桥东站，有近20条公交线路。往返首都机场很方便，公共交通线路也很发达，但局部地区交通环境存在拥堵严重，对行人不友好等问题。
三元桥公共汽车站
地铁十号线亮马桥站A西北口
东三环路和机场高速将马路隔开，要到马路对面的话要从地下通道过去
距离机场/火车站距离：
数据来源：百度地图
6、周边配套
天元港中心商业街在南银大厦的楼下，有着真功夫等多品类餐饮可供选择，就就餐而言较方便
雨花咖啡厅和三十六味餐厅距离南银大厦两分钟的路程
餐饮一条街在东面，距离南银大厦五分钟的路程，餐饮店大概有30家，有很大的选择空间
在南银大厦的西面隔着三环路有几家餐厅，比如虾吃虾涮等等，但是要穿过地下通道才能到达。再往西走就是三源里社区，社区配套还是很完善的。
客户访谈
入驻世鳌国际南银大厦服务式办公中心的企业很多都已经成为长期客户。“入驻世鳌国际南银大厦服务办公中心已经有5年半了” ，苏爱康医药信息咨询（上海）有限公司就是其中一家。
该企业北京代表处负责人周文英表示“目前感觉世鳌国际这边最深刻就是他们服务非常全面周到，让人感觉舒服，所以我们才会一直在这里办公这么久，不舍得搬走。”
据了解该公司因为目前新产品上市延误了，所以公司整体发展，包括规模的扩大都相应受到一定影响，周总表示，有时候有些其它需求会跟世鳌国际南银大厦服务式办公中心工作人员进行沟通，他们也会尽量安排。
周总表示，“五年半的时间也在这里交到了很多其他公司的朋友。当时来的时候也是通过朋友推荐知道这里的，来看过这里后，认为世鳌国际很适合处于起步阶段的创业型公司，所以选择了在这里。”
总结
从项目内部装修风格，你可以看到十几年前高档办公空间的样子。传统的装修，透露着稳重、大方，而走廊的墙面上还有大量中国画作为装饰，又增添了一抹艺术气息。
空间是为人服务的，装修风格也是划分人群的一种方式。南银中心与现在联合办公的主流装修风格确实有很大差异，不过也吸引了不少“传统”的死忠客户。这可以看作商务中心与联合办公的一个差异。
传统的、高档的装修风格不仅仅会吸引“传统”客户，也是一些服务传统客户的公司所需要的。比如外贸行业和咨询行业，在接待客户时，一个传统、稳重的装修风格，也会给客户带来更好的感受。
世鳌国际南银大厦服务式办公中心
世鳌国际的装修风格也并非一成不变，在世鳌国际北京的瑞赛大厦服务式办公中心的装修风格就更明亮、更现代一些。
世鳌国际瑞赛大厦服务式办公中心
世鳌国际瑞赛大厦服务式办公中心内陈列的装饰画也变成了当代画家的真迹，未来世鳌国际还准备让这些画作变为可售卖的商品。
从走进世鳌国际南银大厦服务式办公中心开始，睿和智库调研人员就没有看到很明显的关于世鳌国际的LOGO，据世鳌国际相关负责人介绍，“这是为了弱化自我品牌，让客户有一种主场的感觉”。这和联合办公惯常的注重自我宣传的风格也有些不一样。
世鳌国际的很多工作都是从客户角度出发，这和他们强调的身份——服务型办公也是契合的。
在世鳌国际南银大厦服务式办公中心的一家入驻企业，主营业务是蔬菜种子培育。他们不但在南银大厦服务式办公中心办公，也把部分培育室放在了这里。还会将培育出来的蔬果送给世鳌国际运营人员和其他企业员工品尝。
再根据大家反馈调整培育方向，慢慢的发展下来，这家企业还因此发展出一些客户。而运营人员也会在实验室没人的时候，帮助他们进行养护工作。
世鳌国际对服务的追求还体现在很多细节上，比如坚持雇佣自己的保洁阿姨，保洁阿姨也不仅仅提供保洁工作，还为客户提供很多其它力所能及的服务。众多服务细节让世鳌国际也获得了一些回头客，曾经离开的客户最后又回来了。
据公开资料搜索，服务式办公于上世纪七十年代末诞生于美国，作为对传统办公的一种革新与功能补充一直有着自己的稳定市场。进入新时期后在中国兴起，可能是为了彰显自己的高档吧，选择了与星级酒店内的商务中心同样的名字。
商务中心主打的就是服务，不论是高档装修、拎包入住还是灵活租期、空间定制等等都是服务的一部分。在优质服务匮乏的年代，服务的溢价能力会很强。这也造成了商务中心定价较高，客户定位较高的现状。
联合办公可以看成是服务式办公也就是商务中心的互联网化和现代化的变种，至少在现阶段，从客户角度讲还是一种新东西。商务中心更传统，只是对传统办公的服务增值，而联合办公则更进一步与网络结合，随着物联网技术的发展具备了颠覆传统办公的可能。
当然，颠覆还只是故事，一切都仅在萌芽。很多商务中心一开始是看不上联合办公的，认为档次太低。但随着联合办公的大发展，商务中心现在已经不再排斥联合办公的这块牌子。
本质上商务中心和联合办公都是“新办公”，但是两者确实存在产品逻辑和发展路径差异。这也是为什么商务中心在中国近20年变化不大，而联合办公短短三四年已经多次迭代且呈现明显差异化运营的态势。
从另外一个角度看，商务中心在保持服务优势的同时，也面临着企业定位调整和产品重新梳理的客观压力。因为市场正在发生深刻的变化，在写字楼大亨都开始投入联合办公怀抱的时候，放弃坚守传统，以更开放的心态拥抱未来是必然选择。
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睿和研究
睿和智库调查员会定期走进新商业、新居住、新办公等新空间，实地调研，形成完整的案例报告，呈现给广大业内人士。我们将用照片、文字客观呈现项目信息，让您不到现场即可了解项目；我们还会提出自己角度的点评，希望能给您一丝启发。
