讯阳文艺网网友提问：
惠州的房子值得入手吗？
优质回答：
具体情况具体分析，惠州70%至80%的商品房和二手房是有价无市的，尤其是2015年至2017年，惠州房地产价格大幅上升，炒风正旺，惠州房地产严重偏离市场，在惠城区江北CBD片区，金山湖片区，大亚湾和巽寮湾片区，房价从8000一平多炒到20000多一平，翻了一番多。在房子用来住的国家政策下，炒房者一地鸡毛。目前惠州刚需的小户型的房子，只要在10000一平以下，好地段，好户型才有需求。惠州近十几年，推进城市化太急了点，惠城区年年扩容，商品房大量在建，房地产库存年年上升，惠城区的虹吸效应，把周边的惠阳区、博罗县、惠东县和龙门县的人口和资源吸引到惠城区来，非常多的农村人在村里有几层的宅基楼房，但是为了子女的工作和教育都在惠城区买了一两套房子，但是本地人口有限，工作岗位有限，财富有限，惠州两区三县只有450万人口，但是惠州毗邻深圳、广州、东莞，大量劳动力被深圳广州和东莞吸走，惠州人口流入往往等于人口流出，所以说，现在惠州的房地产大多数是有价无市的。惠州是有小姐的心，却是丫环的命，惠州房产商最拿手的牌，一是深圳直辖并惠州，二是深圳与惠州同城化，惠州是深圳后花园，三是惠州半城湖水半城山的江湖海山色。实质上，除了像巴掌一样大的西湖外，都是在商业炒作而已。在中国的333个地级市里的GDP竞赛中，惠州不是佼佼者，在国家战略布局和经济结构分布中，惠州也不是重要角色。惠州唯一可以做的，在粤港澳湾区里做好大交通和大服务，降低房地产价格，承接深圳和东莞转移产业和有住房刚需的工薪一族。
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作为深圳人，最后还是选择放弃，惠阳、惠东看房不少于三五十个盘和不少资料，把心得和大家分享一下：
房价的走势要看这个区域国家的定位、人口、经济和面积的相互关系，这些我认为是大势。至于说地段好不好？户型好不好？开发商好不好？自然，这些会给房价有加分，但无足轻重。
首先看惠州的定位，自从国家级大湾区规划出台以后，惠州的定位是很明确的，这点大家可以在大湾区规划中看惠州的定位是～宜居风景城市～如果他功能主体是去住的话，自然在工业上，商业上不会有太大的突破，不管是从现在的还是未来的发展，更不要说金融，航运等领域了。任何缺少这里经济基础的城市发展都不会太好。
其次，我们再来看看人口，只有人口的不断涌入且面积有限，经济蓬勃，才有可能提升房价上涨。惠州的gdp大概是深圳的五分之一，惠州的面积大概是深圳的六倍，但是常住人口只有深圳的四分之一。且人口净流入也不是很好，流动率很大（说明都是工厂打工，不会留下）。没有大的动力。
有人可以说未来深圳的外溢效应可能会到惠州，其实我感觉这些人的想法极其可笑。买一套房子不仅仅是卖了一套房子，后面跟着的是医疗保健，子女教育，父母养老，工作通勤，甚至是汽车上牌等等。说了这么多年高铁生活圈，真正每天穿梭于深圳工作的人数，占比忽略不计。而且深圳作为一个新兴城市，平均年龄是全国最低的，等到深圳人口老龄化再陆续去居住的话，那起码是30年以后了。
再来看一下惠州新房和二手房的销售占比。一个成熟的城市，一般新房4二手房6，为什么要和成熟的城市比呢？关键就是成熟的城市，会有一系列的社会保障和人口基数在里面。惠州现在已经达到了恐怖的8/2。再加上本身这个城市的面积体量就很大，理论上来说新房可以无限量供应的，投资如果是碰到一个无限量供应的标的，那它的意义在什么地方？
最后来说下去库存，大家自己可以去查一下各类的新闻报道，惠州库存和销售的比例，或者说周转率，是全广东省最高的，已经多次点名批评了。惠州市整个环深为一个不限购的城市，而银行的利率已经上浮到30%到35了%。这个就说明地方政府和广东省是快速去库存（这个也是中央三令五申的要求），而银行不傻，其中的风险我相信银行的专家应该会比我们更加的清楚和透彻。
以上这些我个人认为惠州的房价不会再有什么很大的气色，至少在十年之内是不会再有了。可能热点区域，会有一些小的波动，比如14号地铁沿线和白云新城，就看大家自己的见解了。
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现在不建议买惠州
“来到深圳，都是惠州人”，一句话道出不少深圳年轻人的心酸。
（三）惠州的楼市面貌惠州虽大，但能蹭临深概念的不多。
（五）个人对惠州楼市的一些看法
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惠州 买房优势：
1.不限购。
2. 环境不错。
3. 价格适中。一万左右一平。
4. 赣深高铁2022年开通。
5. 属于粤港澳大湾区。
买房目的：
如果是刚需考虑，现在可以马上去看盘，马上可入手买。
如果你是想投资，前提是你能准备捂个3到5年，那也可以买。
如果你是想这个买了之后快进快出，那你就别做这个美梦了。
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很高兴回答您的问题，希望我的答案能让您能满意。
位于粤港澳大湾区东岸的惠州市，毗邻深圳、香港，是广东省第5大城市。作为粤东门户，惠州人口规模超过400万人，经济规模超过4000亿，是粤港澳大湾区建设的重要节点城市。今天，笔者就带大家从惠州城市基本面（经济、产业、人口、区位交通）、各区情况等方面作一个剖析，并在此基础上提出最真诚的买房建议。
本题回答主要分三个部分：
惠州城市基本面
惠州各区情况
惠州各区情况最诚挚的购房建议
一、惠州城市基本面
2019年，在中国城市竞争力排名当中，惠州市的排名第61位。
经济方面：2018年，惠州市实现地区生产总值（GDP）为4103.05亿元，增长6.0%，人均地区生产总值为85418元。与粤港澳大湾区其他几个地级市地级市相比，惠州在经济总量上没有明显优势，也没有特别亮眼的地方，只能说整体发展中规中矩。不过放眼全国，整体经济水平也还算不错。
产业结构：作为工业大市，石油化工和电子信息是当前惠州的两大支柱产业。2018年，惠州市三次产业结构为4.3:52.7:43.0。其中，第一产业增加值175.98亿元，增长3.6%；第二产业增加值2161.58亿元，增长6.0%；第三产业增加值1765.50亿元，增长6.2%。
人口及收入：惠州市面积1.16万平方公里，常住人口483万人（户籍人口380万人），人口密度426人/平方公里，是粤港澳大湾区比较“地广人稀”的节点城市。收入方面，2018年惠州市居民人均可支配收入33930元。其中，农村常住居民人均可支配收入21039元，城镇常住居民人均可支配收入39574元。
区位交通：作为深圳“后花园”，惠州最大的区位优势在于临近深圳。随着粤港澳大湾区的建设、深圳东进战略和深惠一体化的实施，惠州将来将越来越多的承接深圳的人口转移和产业转移。交通方面，根据惠州轨道交通计划，未来将有，5条轨道对接广州，8条轨道对接深圳，2条轨道对接香港，4条轨道对接东莞。同时，建成运营的惠州机场已定位为深圳第二机场，深惠汕高铁也浮出了水面。
二、惠州各区房价情况
惠州市下辖4区3县，分别为惠城区、惠阳区、仲恺区、大亚湾区和惠东县、博罗县、龙门县。
惠城区：是惠州市中心，也是惠州市政府所在地。全区常住人口117万人（其中户籍人口80万人），总面积1192平方公里。该区当前新房均价11752元/㎡，二手房均价10904元/㎡。作为市中心，惠城区在教育、生活、交通、商业等配套方面是各区中最完善的，而且惠州西湖、丰渚园等景点也在该区，居住环境舒适，适宜居住。从居住角度，惠城区是个不错的选择。
惠阳区：临深的惠阳，距深圳主城区仅50公里，全区常住人口约60万，总面积915.6平方公里。该区当前新房均价11312元/㎡，二手房均价10253元/㎡。惠阳的白云新城、淡水中心区和南站新城由于临近深圳，近年来承接了大量深圳的外溢购买力。
仲恺区：是国家级开发区，也是国内重要的电子信息产业基地。全区规划人口约50万，总面积500平方公里.该区当前新房均价9594元/㎡，二手房均价8904元/㎡。该区作为工业区，居住环境一般，配套还有待改善，交通较为发达，出行便利，去东莞和深圳也还算比较方便。
大亚湾区：是国家级开发区，全区常住人口40多万人，总面积293平方公里。该区当前新房均价13380元/㎡，二手房均价9963元/㎡。大亚湾的临深一线、中心区和万达商圈由于临近深圳，近年来承接了大量深圳的外溢购买力，其楼市价值也因此不断提高。目前该区配套设施也正在不断完善，越来越适合居住。
惠东县：惠东依山傍海，风景秀丽，辖区内有巽寮湾、九龙峰、平海古城等景点，旅游业比较发达，海景房众多。常住人口近110万人，总面积3397平方公里。该县当前新房均价11132元/㎡，二手房均价9876元/㎡。惠东县经济一般，外地人较少，因此楼市发展空间有限。
博罗县：该县属临莞片区，发展相对一般，好在配套比较完善。常住人口近100万人，总面积2858平方公里。该县是惠州房最低的区域，当前新房均价7730元/㎡，二手房均价7240元/㎡。
龙门县：属于山区县，经济发展较差，产业以温泉、山庄等旅游业为主。常住人口近40万，总面积2298平方公里。该县当前新房均价8244元/㎡，二手房均价9005元/㎡。
三、最诚挚的购房建议
1.未来，惠城区（中心城区）带有优质教育资源（名校）的优质小区（品牌房企）将成为稀缺资源。
惠城区作为惠州市中心，该区的西湖、河南岸数码街、步行街、南坛商业圈（投资自住首选）等有较强的教育、医疗资源和成熟的商业配套，且以惠城区为中心向外延伸分布。
2.惠州各区房产投资价值由强至弱排序：
惠阳→大亚湾→惠城→博罗→仲恺→惠东→龙门。
需要明确指出的是，惠州最具投资价值的房产为临深片区的低价房产（承接深圳人口和产业外溢，是该区域房价未来上涨的原因），临深区域主要包括惠阳的白云新城、淡水中心区和南站新城，大亚湾的临深一线、中心区和万达商圈等。
3.惠州各区宜居程度（纯居住）由强至弱顺序排列：
惠城→惠阳→大亚湾→博罗→惠东→仲恺→龙门。
对于纯自住的，从自身需求角度出发，哪里性价比高就买哪里。重点考虑小孩教育、通勤时间、商业配套、房企品牌等方面。
4.值得注意的是，近年来随着惠城区江北新城与博罗城东片区开始同城融合发展，越来越多在江北上班的惠州人，选择在博罗购房置业。博罗作为惠州楼市的价值洼地（房价最低），未来还有一定升值空间。
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