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在日常生活中，为了获取首套房的购房资格、避税或是财富重新安排规划等各种各样的原因，人们会选择将房屋进行赠与处理。
但是赠与房屋，如影随形的就是税的问题。近期，财政部和国税总局颁布了财税【2019】74号文，其中就涉及到了赠与房产的税收事项。
国税局官网截图
税务问题关乎到我们每一个人
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“关于赠与房屋所涉及到的税务问题，首先我们要分为‘亲属间赠于’、‘非亲属间赠与’两种角度来看。” “律师来了” 签约律师，浙江优穗律师事务所主任张新军表示，“下面，我就分点为读者们详细分析。（为突出重点，本文仅涉及主要税种）”
张新军：“律师来了”签约律师，浙江优穗律师事务所主任，浙江大学MBA校友导师、浙江省财税法研究会常务理事。深耕税法10多年，专注于税务咨询、税务稽查应对、税务规划、税务风险管控、税务争议处理等领域。
一、亲属间赠与
所谓亲属是指配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹。简单说，亲属就是夫妻相关的直系三代+旁系一代即兄弟姐妹。
赠与方
1、增值税
2016年，营改增纲领性文件财税36号文（下称36号文）规定，无偿赠与住房给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，免征增值税。因此，亲属间赠与住房免征增值税。这个法理也很简单，毕竟亲情关系血浓如水，亲属间赠与房产总不能像视同销售一样征税。都说“法不外乎情理”，如果对亲属间赠与住房征税，那法就有点冷冰冰，不合情理，不通人情。
2、个税
基于前述法理，以往的税收政策就规定，亲属间赠与住房不征个税，并不是什么新鲜事了。本次财税【2019】74号文又再次重申了不征个税。
概言之，亲属间赠与，赠与方不交增值税、个税。
受赠方
国税发【2006】144号文规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。
换言之，即使亲属间赠与，税局照样要向受赠方征契税，这是亲属间赠与的硬伤。
结合前面分析，亲属间赠与只涉及一道税，那就是契税。
二、非亲属间赠与
由于住房交易往往会涉及较高的税费，因此有人开始动歪脑筋，用赠与的方式以达到逃税的目的。
因为按照常理，个税有所得才征税，那我用赠与方式，我就没所得，当然不应征税。但这是一种朴素的想法，也是不切实际的想法，税务早就想好如何应对了。
赠与方
1、增值税
纲领性文件36号文规定，个人向其他单位或个人无偿转让不动产，除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，视同销售不动产，应当缴纳增值税。因此，根据36号文规定，个人赠与住房，应当视同销售，赠与方应缴纳增值税。
有人会问，对于赠与方而言，其赠与房屋能否享受那个出售购买2年以上住房可以免征增值税吗？
对此，36号文又规定，个人除北上广深以外的地区购买2年以上的住房对外销售的，免征增值税（注：北上广深要区分是普通住房还是非普通住房来确定是否征免）。
那既然将赠与视同销售，那就按销售处理，如果购买时间超过2年，就可以免征，至于购买时间则根据产权证或者契税完税凭证（下称两证）注明的时间（下称证载时间）确定。
有人可能还会问，对于受赠方而言，其将赠与房屋出售的能否享受前述两年免征增值税政策吗？
这个问题不错。关键在于你要享受前述政策，需要确定赠与能不能拟制成购买，如行，购买时间又该如何确定？
对此，税收政策规定，在非亲属间赠与住房情形下，购买时间按照受赠方取得两证（产权证或契税完税凭证）上注明的时间确定，简言之，受赠方啥时取得两证的，按证载时间确定；如果是亲属间赠与，购买时间则按照赠与方的证载时间确定。
比如说张三买了两套住房，房产本上注明的时间都为2015年4月1日，后赠与父亲、朋友，他们房产本注明的时间同为2017年4月4日，2018年4月1日同日出售。
则父亲购买住房时间为2015年4月1日，朋友购买住房时间为2017年4月4日，因此父亲出售住房免征增值税（超两年），朋友出售住房征增值税。
2、个人所得税
过往的税收文件和74号都规定，非亲属赠与住房的，赠与方不征个税。
但在非亲属赠与情形下，赠与方表面上没有取得所得，实际上赠与方的所得通过其他方式来实现的，比如抵偿债务或者用其他银行账号支付，甚至用现金支付。对于税局而言，这种不合常理的赠与必有隐情，所谓事出反常必有妖。不过你不交，总要有人交，至于谁交下文述及，否则大家都通过这样逃税，国家的税源不就流失了。
受赠方
1、契税
前文述及，亲属间赠与住房都要征契税，那非亲属间赠与住房更应征契税，这也符合举重以明轻的法理。
2、个人所得税
这是非亲属之间赠与住房的核心部分。前已述及，赠与方不交个税，但总要有人交个税，这个人就是受赠方。
税局可能是这么认为的，赠与方的确没有所得，要交个税的确不太合理，那受赠方你有所得吧，白白拿了一套住房呢，因此，你要交税。只不过呢，以前按个税的其他“所得税目”征税，而新个税法不再保留“其他所得”税目，为了跟新法保持一致，所以出台个74号文，换成“偶然所得”征税，反正要交，你脱不了干系。这也是74号文吸睛的地方。
结合前面分析，非亲属赠与住房的，一个税都拉不下，一个税都逃不了，只不过个税纳税义务人换了而已。
一个例子看懂如何征税
2018年，自然人张三在杭州市区购置一套住房，购置价200万，为了还自然人李四的债，同时也为了少交税。因此，2019年3月把该住房按购置价赠与李四以抵债，住房市场价为700万，问双方涉及到的税费？
（为方便，计算个税时不考虑其他税费）
1、赠与方式
张三（赠与方）：增值税。
李四（受赠方）：个税、契税。其中个税应税所得500万=700-200。因为税收政策规定，合同约定的赠与价低，则按市场价即700万确定。
2、非赠与方式
如果张三卖给李四：
张三：增值税、个税。
李四：契税。
相较于赠与而言，国家的税收收入不影响，只不过是赠与情况下，原本由张三交的个税让李四去交。
3、李四出售
这是第二个高潮之处。
如果李四受赠后不久又出售的，比如说市场价1000万，则：
李四：个税应税所得800万=1000-200。注意这里的200万，政策有明确规定。
因此，李四在受赠后出售的，张三个税应税所得=0，李四个税应税所得1300=500+800，双方个税应税所得共计1300万。
但如果按正常交易方式，即张三卖给李四，李四再卖出，则：
张三：个税应税所得500万=700-200。
李四：个税应税所得300万=1000-700，两人应税所得总共800万。
换言之，赠与方式比正常交易方式多应税所得500万，李四多交税，做了冤大头（当然前提这是假赠与）。其实，从上面提及的政策来看，对于非亲属间的赠与，税局是不提倡不鼓励的，也是持怀疑态度的。
综上，非亲属间赠与房产的税费高于正常交易。所以非亲属间赠与房产，不当取，应采取转让的方式。如果用转让的方式，还可以享受相关优惠政策：比如，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率缴纳契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率缴纳契税等。
最后，律师也要提醒：自然人之间赠与房产，如果涉及非亲属之间的，不建议用赠与方式。
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